Divisions en volumes

Pourquoi et comment privilégier le recours à la volumétrie ?

• Quelle est la définition de la volumétrie retenue par le juge et la doctrine ? Quelles dispositions sont concernées ?
• Quelle est la frontière entre volumes et copropriété ?
• En fonction de quels critères choisir le régime approprié ?
• Volumes et copropriété : existe-t-il un risque de requalification en copropriété ?
• L’existence de parties communes accessoires et limitées constitue-t-elle un obstacle à la volumétrie ?
• Comment distinguer groupe d’immeubles et ensemble immobilier complexe ?
• Quelles conséquences sur le choix du régime ?
• Peut-on cumuler volumétrie et copropriété ?
• Peut-on diviser un lot de copropriété en volumes et un volume en lot de copropriété ?
• La mise en œuvre de la division en volumes : EDDV, cahier des charges, servitudes…

• Comment organiser de manière efficiente des ensembles immobiliers complexes
• Les Associations Syndicales de Propriétaires
• La Scission de copropriété

Le déclassement en volumes : quelle articulation possible entre volumes et montages complexes ?

• Quels sont les avantages de la volumétrie dans le cas d’un ouvrage complexe ou mixte ?
• Domanialité publique : comment procéder au déclassement d’un bien ? Le déclassement rétroactif est-il possible ?
• Propriété publique et ASL : quelle compatibilité entre les régimes juridiques ?
• Quid du volume devant recevoir des constructions lorsqu’il est affecté à un service public ?
• Dans quels cas le déclassement d’un volume est-il obligatoire ?
• Peut-on constituer des servitudes sur le domaine public ?
• Servitudes d’appui, d’implantation, de vue, de surplomb, de passage de réseaux… : quelles servitudes peuvent être attachées aux différents volumes ?
• Les servitudes peuvent-elles être illimitées ?
• Quelles servitudes devez-vous anticiper ?

Volumétrie et droit de l’urbanisme : quelle articulation possible ?

• Quelle articulation possible entre la volumétrie et les dernières réglementations en matière d’urbanisme ?
• Quid du versement pour dépassement du plafond légal ?
• Quelle distinction entre l’unité foncière et l’unité volumétrique ?
• Autorisation d’urbanisme : comment viser un lot de volumes dans un dossier de demande de permis de construire ?
  • Quid de l’absence de précision de la superficie dans une demande de permis de construire ?
  • Quelles sont les modalités de demande de plusieurs permis portant sur un lot de volumes ?
• Dispositions de la loi ELAN et de ses décrets d’application : quels retours d’expérience sur leurs impacts pour les divisions en volumes ?
• Quid de l’usage abusif de la division en volumes ?

Les volumes et la complexité de l’immeuble : comment procéder ?

• Divisibilité des autorisations ou autorisations conjointes : quel choix opérer ?
• Volumétrie et opérations d’infrastructures : quid des servitudes en tréfonds ?
  • Est-il possible de bénéficier d’une servitude d’utilisation des volumes en sous-sol dans le cadre d’une opération d’infrastructure ?
• Quelle mise en œuvre des autorisations d’urbanisme portant sur des volumes ?
  • Quelles problématiques posées en cas de cotitularité ?
  • Quelles sont les modalités de demande postérieure de permis de construire modificatif ou de transfert de permis ?
  • Quelles problématiques posées dans le cadre de l’autorisation unique ?

Volumétrie et opérations d’urbanisme : quels schémas adopter ?

• La volumétrie peut-elle être appréhendée par le droit de l’urbanisme en matière de lotissement ?
  • Pouvez-vous réaliser une demande de permis de construire valant division sur des volumes ?
• Quelles conditions doivent-être réunies ?
  • Volumétrie et cotitularité : comment procéder en pratique ?
• Comment s’organisent les rapports entre différents maîtres d’ouvrage ?

Mise en pratique à l’appui d’un montage 3D d’une division en volumes

Comment déterminer la nature de l’ensemble immobilier en volumes ?

• Comment calculer la surface de base ? Quid du niveau de volume par rapport au sol existant ?
• Peut-on se référer aux limites des autres volumes ?
• Quels sont les risques d’une délimitation trop précise ?

Rédaction de votre état descriptif de division et gestion courante de la division en volumes : quels sont les points à surveiller ?

• Quelle est la valeur de l’EDDV ?
• Jusqu’où aller dans la description des volumes : le calcul des coordonnées tridimensionnelles, cotations NGF, niveaux et coupes, volumes utiles… ?
• Les plans de la division sont-ils obligatoires ? Les constructions à édifier doivent-elles être relevées ?
• Quelles servitudes prévoir ? Comment rédiger son cahier des servitudes ?
• Quelles difficultés liées aux servitudes de réseau ?
• Comment prévenir les difficultés liées à la délimitation des propriétés ?
• Comment prévenir les difficultés liées à d’éventuelles reconstructions d’immeubles ?
• Quand doit être effectuée la publicité foncière de l’état descriptif de division ?

Est-il essentiel de créer une organisation juridique différente pour la gestion des éléments communs de la division ?

• Comment identifier les éléments communs de l’ensemble immobilier ?
• ASL ou AFUL : comment choisir ?
• Quelle liberté dans la fixation des règles de fonctionnement ?
• D’autres structures peuvent-elles être choisies ?
• Les avantages de l’AFUL en termes de représentation, de recouvrement des impayés…
• Comment rédiger la convention créant cette organisation alternative ?
• Clauses sensibles : soyez vigilant pour être sûr de vous exclure du régime de la copropriété
• Quelles solutions lorsque les statuts de l’organe de gestion sont mal rédigés ?
• Quid en cas d’absence d’association syndicale ? Quels risques de requalification ? Quels effets ?

Divisions en volumes : quelques cas pratiques avec des difficultés identifiées et résolues

EDDV : à vous de pratiquer !

• Temps d’échanges et de questions/réponses sur les problématiques abordées lors de la matinée
• Testez vos connaissances ! Proposition d’un petit questionnaire à choix multiples pour revenir sur les points principaux de la matinée
• À vos stylos ! Mise en place d’un court travail dirigé de mise en pratique d’un EDDV