Baux commerciaux

1ère journée présidée par :
Marie-Pierre Dumont
Professeur agrégé de droit privé
UNIVERSITE DE MONTPELLIER

Allocution d’ouverture par Madame la Professeur Marie-Pierre Dumont

Réforme des garanties relatives au bail commercial après la loi de simplification de la vie économqiue

• Limitation des garanties à 3 mois de loyer : quelle est l’assiette exacte du plafonnement ?
• Incidence du changement de bailleur sur le sort des garanties : transfert ou caducité ?
• Délai de restitution des garanties en fin de bail : quelles modalités ?

Marie-Pierre Dumont
Christophe Denizot
Avocat Associé
NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES

Loyer : quel impact de la loi de simplification de la vie économique, quelles nouvelles pratiques, quelles nouvelles décisions ?

• Mensualisation du loyer : pour quels locataires ? Quelles modalités et incidences ?
• Validation du tunnel d’indexation : pour quels baux ? Quelle incidence pour les aménagements non couverts par le texte ?
• Fixation et évolution du loyer en cours de bail : quelle actualité jurisprudentielle pour les loyers binaires, les clauses d’indexation et la révision légale ?
• Fixation du loyer de renouvellement : quelle actualité jurisprudentielle pour le plafonnement, la valeur locative et le lissage du déplafonnement ?

Frédéric Planckeel
Maître de Conférences à l’Université de Lille
Avocat au barreau de Lille, en partenariat avec Opéra Avocats
Auteur de nombreuses études consacrées aux baux commerciaux

Point sur le marché tertiaire et retail

Quid des nouvelles valeurs locatives ?

Benjamin Robine
Expert Immobilier près de la Cour d’appel de Paris
ROBINE EXPERTS IMMOBILIERS

Charges, taxes et travaux : quelle répartition et quelles nouvelles décisions ?

Notion de charges

• Exclusion des travaux exécutés par le preneur

CA Aix en Provence, ch.3, 2 oct. 2025

Au stade du bail

• La répartition entre le bailleur et le preneur
• Le contenu de l’inventaire des catégories de charges
• La forme de l’inventaire des catégories de charges

Cass. 3e civ., 13 févr. 2025

• La faculté de déroger à l’obligation de délivrance
• La répartition entre les preneurs
• Quid répartition au sein d’un immeuble en copropriété ?

CA Dijon, 2e ch. civ., 9 oct. 2025

• La stipulation de la quote-part

CA Bordeaux, 4e ch. civ., 2 mars 2022

CA Aix-en-Provence, Ch.3-4, 13 mars 2025

• Conséquences du non-respect des dispositions légales

CA Aix-en-Provence, Ch.3-4, 13 mars 2025

CA Paris, Pôle 5, ch.3, 4 sept. 2025

• L’information sur les travaux

En cours de bail

• L’état récapitulatif annuel : obligations et conséquences

Cass. 3e civ., 29 janv. 2026

Cass. 3e civ., 29 janv. 2026

• L’information sur les travaux en cours de bail
• Travaux en cours de bail et obligation de délivrance du bailleur : point sur la jurisprudence et la validité de certaines clauses

Sébastien Regnault
Avocat Associé
OPERA AVOCATS ASSOCIES

Travaux de mise en conformité / Focus sur la performance énergétique

• Les dernières jurisprudences en matière de travaux de mise en conformité
• Cass. 3e civ, 10 avril 2025 : la Cour de cassation juge que, sauf clause expresse et précise transférant la charge des travaux, le bailleur reste tenu d’assurer la conformité initiale des locaux aux normes de sécurité-incendie exigées pour l’activité prévue au bail, sans pouvoir s’exonérer de son obligation de délivrance par des stipulations générales.
• Cass. 3e civ, 19 juin 2025 : la Cour de cassation juge encore que les travaux de mise aux normes ERP autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur

• Vers une fiabilisation du diagnostic de performance énergétique : les nouvelles orientations

Le nouveau plan d'action destiné à renforcer la fiabilité du Diagnostic de performance énergétique s'articule autour du renforcement des contrôles, déploiement de mesures de prévention des fraudes et amélioration de la formation et de l'information.

• Les nouveaux travaux de mise en conformité/ les objectifs d’amélioration de la performance énergétique
• Quelle distinction entre amélioration de la performance énergétique et travaux de mise en conformité ? impact sur la répartition du coût entre les parties
• Quelles dates de mise en œuvre imposées par la loi ?
• Quels enjeux des hausses de prix de l’énergie dans les relations entre bailleur et preneur ?
• Le choix du fournisseur d’énergie : liberté du locataire ?

Décret tertiaire : la plateforme OPERAT, la responsabilité du preneur et du bailleur

• Les preneurs exploitant un commerce sont soumis au décret tertiaire dès lors que la surface de leurs locaux est supérieure à 1 000 m². Quelles obligations d'actions de réduction de la consommation d'énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire ?
• Information environnementale : Diagnostic de performance énergétique et Etat des risques et pollutions
• Faites le point sur la répartition des travaux entre bailleur et preneur
• Annexe environnementale
• Annexe décret tertiaire

Catherine Saint Geniest
Avocat Associé
Spécialiste en Droit Immobilier
Directrice de l’équipe de Droit Immobilier
JEANTET

17h30 Clôture de la journée

2ème journée présidée par :
Hugues Kenfack
Doyen de la Faculté de droit et Professeur de Droit privé
UNIVERSITÉ DE TOULOUSE

Allocution d’ouverture par Monsieur le Professeur Hugues KENFACK

Quel champ d'application du statut suivant les nouvelles décisions ?

• Convention d’occupation précaire : comment la distinguer du bail commercial ?

Cass. 3e civ 11 janv. 2024

• Bail dérogatoire

CA Bordeaux 6 oct. 2025

CA Grenoble 20 mars 2025

• Baux dérogatoires et la fraude

Cas. 3e civ. 30 mai 2024

• Bail commercial et domaine public, existence du fonds de commerce

Cass. 3e civ. 21 mai 2026

• Emplacements et terrains nus
• Immatriculation

Cass. 3e civ. 19 mars 2026

Emmanuelle Chavance
Avocat Associé
BJA AVOCATS

Renouvellement et indemnité d’éviction : quelles nouvelles pratiques 2026/2027 ?

• Congé, demande de renouvellement, droit d’option, droit de repentir : quelle actualité ?
• Quelles nouvelles décisions sur l’application de la loi Pinel aux baux, lors du renouvellement ?
• Quelles nouvelles décisions en matière d’indemnité d’éviction ?

Charles-Edouard Brault
Avocat Associé
BRAULT & ASSOCIES
Auteur du « Statut des baux commerciaux » LGDJ éd. 2024
Co responsable des numéros spéciaux « Baux commerciaux » de la Gazette du Palais depuis 2001

Résiliation du bail avant son terme : quel impact de la loi de simplification de la vie économique, quelles actualités jurisprudentielles et réflexions pratiques ?

• La clause résolutoire de plein droit : modalités de mise en œuvre, pouvoirs du juge et effets après la modification du texte par la loi du 26 mai 2026, quelles incidences ?
• Résolution judiciaire du bail commercial : cas et exemples jurisprudentiels
• Quels autres moyens de résiliation du bail commercial avant son terme ?
• Focus sur les points d’attention dans le cadre de la rédaction des protocoles de résiliation amiable et anticipée de baux commerciaux

Jean-Luc Seynaeve
Samuel Guillaume
Avocats Associés
BLATTER SEYNAEVE & ASSOCIES

Cession des locaux et droit de préférence du preneur - Impacts de la loi de simplification de la vie économique - Focus sur la garantie de cession

• Cession des locaux et droit de préférence du preneur
• Domaine du droit de préférence
• Bénéficiaire du droit de préférence
• Notion de vente envisagée
• Notion de local
• Notion d’usage commercial ou artisanal après la modification du texte par la loi du 26 mai 2026
• Exceptions au droit de préférence
• Mise en œuvre du droit de préférence
• Délai
• Prix et commission de l’agent
• Sanction
• Focus sur la garantie de cession en bail commercial
• Typologie de la cession
• Modalités de mise en œuvre
• Sanction

Pierre de Plater
Avocat à la Cour, Docteur en droit privé
Co-auteur du Code des baux (Lexisnexis)

Sort des baux commerciaux dans les procédures collectives

• Expérimentation en cours, dans 12 juridictions, d'un tribunal des activités économiques auquel a été transféré le contentieux du bail commercial en lien avec les procédures collectives

Loi du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027 ; Décret du 3 juillet 2024 ; Arrêté du 5 juillet 2024

• Clause résolutoire acquise avant le jugement d'ouverture du redressement judiciaire du locataire

CA Paris, 12 févr. 2026

• Quelles modalités de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs en cas de saisine du juge-commissaire ?

Cass. com., 10 déc. 2025

• Cession du bail en liquidation judiciaire et contestation du refus d'agrément du bailleur : quelle compétence judiciaire ?

Cass. com., 15 janv. 2025

Fabien Kendérian
Maître de Conférences (HDR)
UNIVERSITE DE BORDEAUX
Chargé d’enseignement à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne
Auteur de l’ouvrage « Le sort du bail commercial dans les procédures collectives » (Lexisnexis, 6e éd., 2023) et co-auteur du « code des baux commenté » (Lexisnexis - réédition annuelle)

17h30 Clôture de la conférence